Défiscalisation : avec les dispositifs Borloo - Robien, découvrez comment économiser chaque année jusqu'à 4 280 € d'impôt en toute légalité, tout en vous constituant un patrimoine

Le Borloo populaire est applicable pour les biens immobiliers achetés à compter du 1er septembre 2006. Il coexiste avec le dispositif Robien, aux plafonds de loyer proches du marché, mais moins avantageux sur le plan fiscal et qui est recentré à partir du 1er septembre 2006 sur les grandes agglomérations à marché tendu. L'investisseur en "Borloo populaire" doit respecter deux principales conditions :

• louer à des ménages dont les revenus sont inférieurs à un plafond, à la différence du dispositif Robien (ancien et recentré) qui n'impose aucune contrainte de ce type;
• respecter un loyer au m² (plafonné à environ 70% du prix du marché).

Bien entendu, CES DISPOSITIFS SONT RÉSERVÉS A L'ACHAT D'UN LOGEMENT, DANS LE BUT DE LE METTRE EN LOCATION. ILS NE S’APPLIQUENT DONC PAS A L'ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DE L’INVESTISSEUR. De fait, la "Maison Borloo" (ou "Maison à 100 000 €") n'est pas concernée.
Le principal attrait de ce type d'investissement réside dans l'amortissement – déduction fiscale – d'une partie du montant de l'investissement à condition de :

• louer pendant un minimum de 9 ans
• respecter un plafond de loyer (par mois et par m²).
• dans le cadre de la loi Borloo : respecter un plafond de revenus du locataire.

Concrètement, ces deux dispositifs permettent au particulier avisé de pouvoir investir en immobilier, avec ou sans apport, afin de se constituer un patrimoine en grande partie financé par :

• le locataire
• les réductions d'impôt 

Le régime d'amortissement "Robien-Recentré", tout comme le régime "Borloo populaire", s'applique aux logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement depuis le 1^er septembre 2006. "Robien" et "Borloo" concernent les logements destinés à être loué nus à titre de résidence principale du locataire, en respectant un plafond de loyer. Et dans la cadre du Borloo, un plafond de revenus du locataire (volet "social" ou "populaire" du dispositif"). Ces deux dispositifs qui entrent dans le cadre de la fiscalité sur les revenus fonciers, permettent à l'investisseur d'amortir de 50% à 65% du montant de leur investissement.

La base de l'amortissement comprend le prix de l'immobilier + frais d'acquisition. Il démarre le mois d'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si celle-ci est postérieure à l'achèvement.

Cumulé aux intérêts d'emprunt et aux charges réelles, l'amortissement contribue :

• à faire en sorte que les revenus locatif ne soient pas fiscalisés;
• à générer un déficit qui vient en déduction du revenu imposable de l'investisseur, générant de fait une réduction d'impôt.

A noter que dans la cadre de la loi Borloo, une déduction forfaitaire de 30% est qui plus est applicable. Voici, en fonction de votre tranche marginale d'imposition (TMI, c'est à dire la tranche dans laquelle est située la partie haute de vos revenus), la réduction d'impôt que vous pouvez obtenir :

Montant indicatif sur la base d'un emprunt à 100%, pour un contribuable sans autres revenus fonciers (c'est-à-dire ne possédant pas déjà d'autres biens immobiliers déjà en location).
A l'issue de la période initiale d'amortissement (et de location) de 9 ans, deux principales possibilités :

• conserver le bien en location tout en continuant à rembourser le prêt afin de vous constituer un patrimoine réel et transmissible, source de revenus indexés (idéal pour la retraite). Dans le cadre du Borloo populaire, vous pouvez continuer à amortir à raison de 2,5% par an pendant deux périodes successives de 3 ans (tout en continuant alors à respecter les contraintes liées à ce dispositif).
• revendre le bien, solder le capital restant dû à la banque et récupérer le solde, sans imposition (sauf si vous réalisez des plus-values, imposables selon un barème dégressif. Exonération totale au bout de 15 ans).

OBLIGATIONS ROBIEN BORLOO

• 1ère obligation : engagement de location

La première obligation, contrepartie évidente du bénéfice de l'amortissement, et de prendre l'engagement de louer à titre de résidence principale du locataire pendant la durée durant laquelle l'amortissement et pratiqué. Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.   Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option (lettre d'engagement) de location qui doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d’habitation principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal. En Borloo, le locataire ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, par contre l'engagement de location peut être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition d'un ascendant ou descendant du contribuable. Ce dernier ne bénéficie pas, pendant la période de mise à disposition du logement, de la déduction au titre de l'amortissement ni de la déduction forfaitaire. Cette période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder neuf ans, n'est pas prise en compte pour la durée de location minimale de 9 ans. Durée de location selon le dispositif :

• Borloo : 9 ans minimum; possibilité de proroger pendant deux périodes successives de 3 ans, donc au total 15 ans d'engagement de location.
• robien : 9 ans minimum.
  Au-delà de ces durée, libre au propriétaire de laisser en location, sans contrainte particulière, ou bien revendre.

Afin de faire coïncider l'investissement locatif avec les zones où la demande locative s'exerce, le législateur a découpé la France comme suit :

* 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population :
Aix-en-Provence - Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon.
** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.
Plafonds de loyers applicable selon la zone et le dispositif :
(par mois par m² de surface dite « fiscale », charges non comprises, valeurs pour les baux conclus en 2008)

Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier.

• 3ème obligation : plafonds de ressources du locataire en Borloo

Pour les baux conclus en 2008, les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder les plafonds ci-dessous en fonction du lieu de location :

Ces plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du salaire minimum de croissance. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l'avant-dernière année et le 1er octobre de l'année précédente.

Les ressources du locataire ou du sous-locataire correspondent au revenu fiscal de référence, qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de location.

On apprécie le plafond à retenir à la date de signature du bail en fonction des titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux. Lorsque les titulaires du bail constituent des foyers fiscaux distincts, chacun doit satisfaire personnellement aux conditions de ressources.

Toutefois, une exception est prévue pour les ressources de contribuables vivant en concubinage : on compare dans ce cas l'ensemble des revenus des concubins aux plafonds de ressources applicables aux couples (avec ou sans personnes à charge).
 
NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale qu'il n'y parait et donc en définitive assez favorable à l'investisseur.